万达模式争议中前行

　　9月21日下午，王健林和青岛啤酒股份有限公司董事长孙明波在青啤博物馆里一边喝着原浆啤酒一边聊天，“太好喝了，我要带一些明星朋友都来尝尝”，这是他少有的休闲时光。

　　用王健林自己的话说：“中国房地产从开发到现在，出现时间最早，到现在还在混，混得还不错的仅我一人了。”

　　的确如此，当王石、冯仑等元老都退居二线时，年届花甲的王健林忙碌依旧。“我好多事情都亲力亲为，拿不拿这块地、什么时候拿？还有所有项目前期的规划创意，特别是文化旅游规划都是我亲自在抓，”王健林对时代周报记者表示。

　　王健林，1954年10月出生于四川省都江堰，15岁初中刚一毕业，便在家庭的影响下参军，成为内蒙古边疆扎鲁特旗边防部队的一名战士。18年后，为响应国家“百万裁军”的号召，又毅然离开部队。

　　1988年，西岗区房管处下属一个刚成立不久的房地产公司，因总经理的经济问题负债几百万，濒临破产。34岁的王健林接下了这个“烂摊子”。

　　创业之初，当时开发房地产首先要有计划指标，拿到指标后才能申请用地，而大连能拿到计划指标的只有三家国有房地产公司，万达没有计划指标，只能花钱向国企买指标。后来在得不到计划指标和土地的情况下，王健林把当时没人愿意做的棚户区旧城改造项目作为万达的首块试金石。王健林以多年部队生涯养成的决断气质，熬过创业最初的艰难，到1989年底时，当时的“烂摊子”营业收入已经高达1285.8万元，净利润291.2万元。

　　此后万达开始磕磕绊绊的全国扩张之旅：首次进军广州就被人骗走钱财，刚转型商业地产时，四年时间遭遇了222场官司，2005年万达与麦格理银行合作，寻求在香港上市也未成功，与港股IPO的大好良机失之交臂。

　　最终万达摸索出万达广场这样新型的城市综合体建筑，随后的几年里，万达广场以每年十几家的速度迅速在全国批量诞生，并大获成功。以万达广场的就业、税收和提升城市形象低价获取核心地段土地资源，以万达广场周边住宅销售支持商业地产运营，最后快速回笼资金。

　　不过，中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮对时代周报记者表示：万达依靠上述方式快速扩张的优势在于能够极大地降低前期开发运营压力，最大效率地使用资金，环环相扣滚动式发展有利于提高项目紧迫感，从而缩短项目建设周期，更好地应对市场变化。

　　但潜在的风险也十分明显，一旦某一环节出现问题，对整合链条的冲击十分明显，尤其是房地产市场依然受政策调控影响下，房价下跌将会导致项目现金流的不稳定，打乱开发节奏。在地价高涨的情况下，低价拿地显然不太可能，万达前期投入的开发成本将增加。

　　转型文化企业

　　放弃顺风顺水的住宅开发转向商业地产，是万达的第一次转型，尽管历经波折，但是三代万达城奠定了万达在商业地产领域无可动摇的江湖地位。截至2013年6月，万达广场已在全国开业72座万达广场、40家五星级酒店、1038块电影银幕、62家百货店、68家量贩KTV，持有的物业面积达1373.4万平方米，规模位居世界第二。

　　而就在万达商业地产如日中天的时候，王健林又要转型了。

　　此次万达在青岛投资的东方影都，总投资额500亿元，其中涉及文化旅游产业的投资300亿元，房地产业务投资200亿元。项目占地376公顷，总面积540万平方米，设计为影视产业园、会展中心、汽车秀、万达城、酒店群、游艇中心、国际医院、酒吧街八个功能区。是全球投资最大的影视产业项目，也是世界唯一具有影视外景、影视制作、影视会展、影视旅游综合功能的项目。

　　此前几个月的时间里，万达已经在哈尔滨、南昌、合肥、广州等地宣布建立了文化旅游城，投资上千亿。

　　在王健林看来，文旅城远不是万达城的升级产品，而是具有“革命性”的新兴产品，也意味着万达向文化产业发起全面进攻。万达集团目前四大产业为商业地产、高级酒店、文化旅游、连锁百货。2012年，万达年收入1417亿元，净利润超过100亿元。目前商业地产仍为万达的“大梁”，王健林此前曾公开表示，到2020年，万达非房地产收入要超过一半，“届时万达将不再是以房地产为主的企业，而是以文化旅游为主的企业。”

　　在扈志亮看来，文化旅游城是一种商业综合体项目，包括文化、旅游等多功能的大型综合项目，其中包含酒店、商业、住宅、影视等。目前这种新型的城市综合体市场在一、二线城市较为受欢迎，而且其发展潜力和前景要明显好于三、四线城市，主要是人口聚集度、消费能力以及经济繁荣度来确定的。后续运营服务做得好的项目，盈利水平较为客观，地方政府也较为欢迎这样的项目，能够提供就业岗位，增加税收，提升城市商业形象等。

　　但是和万达广场在拿地后18个月就开业的速度相比，文化旅游城和影视城不仅投资规模巨大，建成时间也要慢上许多，以东方影都为例，总投资500亿元，2013年9月动工，预计2016年6月项目一期开业，2017年6月全部建设完毕。这种新的业态是否对原有的高周转开发模式形成挑战？

　　不过在王健林看来，文化产业依然可以高周转：因为有文化和旅游概念支撑的房地产销售更快，至于为何要四五年后才开业，则是为了保证现金流的需要。

　　同时，万达也将触角慢慢伸向海外，26亿美元收购全球第二大院线AMC，30亿美元投资俄罗斯旅游业，3.2亿英镑并购英国圣汐游艇公司，7亿英镑在伦敦建设超五星级万达酒店等。

　　这一切都在争议中进行。

　　从零到上百家五星级酒店，喜达屋、万豪、雅高、洲际等世界五大酒店管理集团都花了几十甚至上百年时间。就算是最快的世界著名酒店品牌香格里拉酒店，也花了42年，才建立了82家城市及度假酒店。万达能在这么短的时间作出一流的酒店品牌吗？

　　“我有一个梦想，不光把企业做大，还要把中国酒店品牌打到全世界，我也知道，做豪华酒店这种超级奢侈品，至少也要二三十年的时间建立这个品牌，所以很多企业一看要二三十年就不做了，那我来做这先行者，我来熬这个前面的二十年，一定要把中国的酒店品牌打到世界去，”王健林表示