记者 俞佳 制图 任萍

　　“地王”已诞生，“楼王”也来了。在京沪豪宅热销背景下，位于北京通州的别墅项目“运河岸上的院子”近日最新推出了“楼王别墅群”，总共12栋，每栋价达3亿，每平米均价折合20万元，这一价格超过了汤臣一品等老牌豪宅。

　　20万元/平方米“楼王”亮相

　　记者查询相关资料发现，“运河岸上的院子”位于北京通燕高速宋庄出口南行800米京杭大运河畔，由北京泰禾房地产开发有限公司开发。整个项目有房源200余套，物业管理费达10元/平方米/月。其所在的北京通州区，经历过房价的大涨大跌，与上海嘉定一样，被视为楼市涨跌的标尺，区位、配套等条件均不算太好。

　　被誉为“史上最贵别墅”的“运河岸上的院子”并非第一次亮相。早在2004年，该项目首次开盘，开盘价格以美元计算，为2000美元/平米。但因曲高和寡，销售成绩平平，首期推出的101套别墅3、4年也没卖完，甚至一度被视为烂尾盘。

　　2008年，房地产全行业迎来黄金时代，市场形势一片大好，别墅市场也异常火爆，“运河岸上的院子”销售情况也开始转好。近两年，开发商明确了其顶级豪宅的定位，项目的去化速度明显加快。

　　据报道，整个项目208套房源，除12栋楼王外，还剩余50余套别墅，用近10年时间消化了150套房源。泰禾集团并没有打算将该项目定位于快速去化的产品，而是希望将其打造为利润最大化的产品。

　　京沪豪宅出现热销

　　天价别墅是否会有价无市，尚不得而知。不过，机构报告显示，整个豪宅市场已从已开始从调控的低谷中走出来，改善型需求入市，使得上半年特别是近两月，中高端物业出现热销行情。

　　中国指数研究院(微博)最新报告显示，2012年上半年，在货币政策微调、地方政府微调政策等的促进下，主要城市首次置业等刚性需求积极入市推动普通住宅成交量持续上升。与此同时，改善性需求也逐步释放，中高端住宅项目成交逐渐活跃。今年2月以来，北京、上海的中高端住宅成交套数占全市商品住宅的比重明显提高，均从9%提升至16%左右。上海6月的中高端成交面积占比上升到25%，达到2011年以来最高点。

　　价格方面，多数城市近三个月高端住宅成交均价也有所上涨。二季度北京、上海、武汉、苏州热销高端项目成交均价环比均出现上涨，分别达到23%、16%、8%、5%，但价格尚未突破之前高点。

　　值得注意的是，上海热销高端住宅在价格、面积上均领跑全国。今年上半年热销高端住宅项目的成交金额、成交均价和套总价均位居全国第一，分别为112亿元、6.5万元/平方米和1750万元/套，成交均价和套总价相对于商品住宅整体水平也最为突出，约是商品住宅（不含保障房）的3倍和6.5倍。

　　豪宅热销，中高端占比上升，也带动了成交均价结构性上涨。 6月，全国70个大中城市房价止跌上涨的城市数量飙升。

　　豪宅议价空间大幅收缩

　　“今天收到了三条代理楼盘的信息，要求统一报价，折扣也不再那么多了。”德佑地产中二区区域经理张剑东向记者透露，这几个月，他们一直代理销售某沪上热销江景豪宅项目，此前一直以大折扣和高性价比吸引客户，但现在开发商回笼部分资金后似乎不急了，要求他们对外统一报价，不再用超低折扣带客户去案场。

　　不只是这一个项目，其他代理项目也出现了优惠折扣减少的现象。 “原来8折的，现在可能只有85折，略微调整了一点。 ”

　　二手市场的数据可能更为明显。张剑东告诉记者，随着银根放松和银行利率调整，近期中高端二手住宅的购买欲望强烈，成交量走高，购买周期也大大缩短。本月截至26日，他们已经成交了140多单交易，价格都比较高，单套平均400-500万元，高于1000万/套的豪宅也有不少。

　　市场的热度也被房东注意到，看房数量增加后，二手房东们纷纷收紧了议价幅度，还价的余地变小，甚至完全没有了议价空间。

　　“四五百万的房子，只‘意思一下’便宜一二万，这还是在现在恢复价格的基础上，要是跟去年比，就已经算反弹了。 ”张剑东介绍，今年一季度，议价空间大约还有5%，去年底低谷期，甚至有10%。但如果现在买家如果还想按那时的价格买，几乎不可能在市场上买到房子。