经济导报记者 孙罗南 青岛报道

　　拿地近6年后，由上海实业（集团）有限公司（下称“上实”）投资的青岛国际啤酒城改造项目日前悄然开工。上实对这个计划投资50亿元的大项目保持了异常谨慎的低调。

　　7日，上实发展(600748,股吧)（青岛）投资开发有限公司（下称“上实青岛”）推广部负责人刘鹏回应经济导报记者采访说，“我们在6月25日举行了一期工程的启幕仪式，这仅仅是内部开工。单体方案还没有完全定下来。”

　　对于项目具体情况，上实方面不愿多谈，称“较为敏感”。上实一名高层6日对导报记者谨慎表示，“有很多不确定性。”

　　作为青岛最优质地产之一的啤酒城改造项目，几年间曾多次被搁置，引发了外界对上实资金链紧张的猜疑。就在去年，上实还出售了该项目部分股权以换得10亿元现金。

　　如今面对一期工程的建设，上实再次加快寻求融资的步伐。本月4日，上实发展（600748）在2012年第一次临时股东大会上，通过了关于上实青岛拟通过发行募集6亿元的“单一资金信托”方式增资的议案，以缓解啤酒城改造项目后续开发的资金压力。

　　上实青岛总经理邹勇以前接受导报记者采访时坦言，“外界认为啤酒城改造会是一个‘淌金流银’的项目，但实际上工程投资是非常巨大的。”

　　未动工原因在于规划调整？

　　7日下午，导报记者来到位于青岛香港东路与海尔路交会处的啤酒城，依然可见“青岛国际啤酒城”7个金色大字，但啤酒城内已被施工围挡围起来。

　　导报记者从东大门进入围挡内，只见城内已是一大片平地，除一栋小楼外，所有建筑都已拆除。在空地的西北角竖立了3个钢架，几台挖掘机正在作业，工地上有10余名施工人员，其中几人正在给将建的地下停车场做防水帷幕。

　　施工现场一名王姓工程师告诉导报记者，“目前是土石方工程阶段，从6月25日开工的。”据导报记者了解，此次一期工程包括三座办公楼、一个购物中心、一个广场等，施工方为青建集团。

　　今年4月，青岛市规划局曾对啤酒城改造项目规划方案进行了社会公示。根据方案，与过去啤酒城内只有广场的格局相比，未来啤酒城将“变身”为一座集啤酒广场、购物中心、商务酒店以及金融商务于一身的城市综合体，并设置地铁站口。

　　一直以来，占地达35公顷的啤酒城，除每年8月啤酒节时间以外，其余时间一直闲置。因此，针对啤酒城进行改造的呼声不断。导报记者获得的资料显示，2006年底，青岛市通过公开挂牌出让，确定上实为啤酒城建设方。项目总建筑面积76万平方米。

　　据上实的估算，该项目建设总投资中，土地成本为10亿元，设计及前期费2亿元，建筑安装工程费28亿元，配套及室外附属工程费2亿元，开发间接费5亿元，不可预见费2亿元。

　　但直至2009年，啤酒城改造项目依然未破土动工。邹勇此前对导报记者透露说，当时主要涉及到拆迁、交地等问题。

　　2010年12月18日，啤酒城改造项目终于正式奠基，但此后仍未进入实质建设阶段。去年的啤酒节仍在啤酒城原地如期举行。对此，上实一名内部人士7日给导报记者的解释是，“规划方案不断调整是奠基后未动工的原因之一。”

　　在今年规划方案发布两个月后，啤酒城改造项目低调启幕。而即将于下个月举行的第22届青岛国际啤酒节，已经正式迁至崂山区世纪广场举办。“单体方案还是没有最终确定。”刘鹏强调说。

　　多渠道融资

　　上实究竟何以晒了多年的地皮？在分析人士看来，拆迁问题及规划调整只是啤酒城改造项目多次搁置的部分原因，事实上，上实一直面临该项目后续开发的严峻资金压力。毕竟，50亿元投资不是个小数目。

　　刘鹏对导报记者反复强调说，“现金没有问题。上实是青岛房地产企业纳税第一名。”尽管如此，导报记者注意到，上实一直在寻求通过融资解决资金问题的途径。

　　2009年11月，为缓解公司财务压力，上实发展提出了一个增发方案，拟通过非公开发行不超过3亿股，募集资金不超过42亿元，用于建设开发啤酒城等4个项目。

　　上实发展称，“本次计划使用募集资金（向啤酒城项目）投入18.5亿元。项目建设所需其余资金公司将以自筹资金解决。”

　　不过令上实发展未料到的是，在其当年公布增发计划后不久，政府陆续出台了一系列房地产调控政策，对房地产企业的融资限制开始趋紧，地产类股票的价格也整体下探，上实发展还是难逃跌破增发价的命运。

　　在上述增发计划一直未果的情况下，上实尝试引进新的投资者以对该项目进行增资。

　　去年9月，上实发展发出一则公告：拟引进投资方宝宏（天津）股权投资基金合伙企业（下称“宝宏基金”）以10亿元对上实青岛进行增资。增资后，宝宏基金持有上实青岛28%股权，已出资2.8亿元的上实发展持有57.6%股权，上实城发持有14.4%股权。

　　但这些远远解决不了上实发展项目所需的资金。面对巨大的资金需求，上实不得不重新审视自己拥有的其他土地储备。

　　今年4月17日，上实发展股东大会决议公告：董事会同意公司将全资子公司上实城发所持有的青岛上实瑞欧置业有限公司50%股权，转让给周大福旗下孙公司———历冠投资有限公司，交易金额为11.83亿元。至此，上实发展不再持有上实瑞欧股权。

　　上实瑞欧是上实发展为开发位于青岛黄岛的唐岛湾项目而成立的项目公司。上实发展忍痛割爱，退出唐岛湾项目，使人难免联想到此举有回笼资金以“押宝”啤酒城改造项目之意。

　　随后，上实又将目光投向信托融资。上实发展6月19日公告称，上实青岛通过由陆家嘴(600663,股吧)国际信托有限公司募集6亿元的单一资金信托对啤酒城改造项目公司进行增资。上实发展称，该项目已取得规划许可，目前正在实施规划设计等前期工作。

　　就在该公告发出后不久的6月25日，啤酒城改造项目举行了一期工程的启幕仪式。7月4日，上实发展在临时股东大会上表决审议通过了上述增资议案。至此，上实发展、宝宏基金、上实城发、陆家嘴国际信托分别持有上实青岛48.37%、23.52%、12.09%、16.02%的股权。a