华远地产股份有限公司董事长任志强
和讯房产消息 8月14日上午，2013年博鳌（楼盘）房地产论坛盛大开幕。期间，三亚（楼盘）市委副书记、市人民政府市长王勇；观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛等出席开幕仪式并致辞。朱中一、樊纲、巴曙松、陈淮、任志强、刘晓光、单伟豹、李战洪、陈启宗、蔡洪平等经济学家、地产精英齐聚一堂，论剑博鳌，共同探讨中国房地产的可持续发展之路。
和讯房产作为本次论坛的首席财经支持媒体，将全程报道本次论坛，传播各位嘉宾的精彩观点。以下是华远地产股份有限公司董事长任志强出席本次论坛，并发表主题演讲：
任志强：刚才樊纲问我们什么是克强经济学，我们找了半天也没找到依据，所以我们现在拼命地从媒体报道上想法找一点依据。
我把一季度的政治局会议的新闻稿和二季度政治局会议的新闻稿放在一起对比了一下，看看一季度和二季度之间有什么差别。樊纲问我经济学是怎么回事，我们搞不懂，一季度和二季度只差三个月的时间，为什么差距这么大，所以我们说我们弄不懂什么是这一届政府要干的事情。第一个就是一季度和二季度对当前形势的分析变化。一季度说的是国内消费稳定增长，第二个是投资和进口快速增长，第三个是企业利润恢复性增长，第四个是居民收入较快增长。一季度的经济指标比去年四季度低的时候，感觉到悲观的时候，政治局会议给我们这个结论，说很好，都在增长。到二季度的时候突然发现变了，比如说我们的居民收入增长从百分之九点几一下掉到了百分之六点几。二季度说世界经济存在深度调整、国内外环境十分复杂，要增加忧患意识，充分做好应对各种复杂局面的准备。也就是说对经济形势的判断，前面判断错了？还是说这三个月就发生了那么大的变化？我们没搞懂，也许是摸那个石头摸错了，要重新摸一下。第二个变化，一季度说增速下滑是自主调控的结果，但二季度好像不是这么说了，说的是，我们发展仍处于大有所为的一个重要战略期，要有底线和上线之分。一季度大家没什么担心，第二季度开始有点担心了，这个词也变化了，一季度说是稳增长、控通胀、防风险，二季度一看，不一样了，这大概就是陈淮先生刚才说的，政策就是个短期行为的东西，二季度变成稳增长、调结构、促改革。虽然一共9个字，变了6个，这说明什么问题，得想想。同时，我们也看到了一季度是：就业保持稳定增长。大家都觉得一季度什么都不好，但有一条很好，就是我们的就业人口持续增长，而且增加了，所以就业成为了一个衡量经济指标里头好和坏的必要条件，如果就业不行了，增速就要提高一点，如果就业行，就可以忍耐，继续往下低一点，所以一季度看到的是就业很好。二季度也发生的变化，叫做“保持合理投资增长，激发企业活力，加大对中小微企业的政策扶持”。这我们已经看到了有一些减免税费的政策。“投资合理增长”和前面说的情况不太一样。克强经济学说是不刺激，现在有了一个调整，说是微刺激，也不知道这个微刺激和不刺激有什么差别，或者和四万亿之间有什么差别。另外一个特别的描述，这次说的叫做“积极稳定推进以人为核心的新型城镇化”，朱中一副会长刚才说了半天，“以人为核心的新型城镇化”，后面说的是“促进房地产市场平稳健康发展”。去年说的是“坚定房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。年初说的是“抓好房地产市场调控和住房保障工作”。也就是说两次会议发生了很多的变化。这5个变化都和当前的宏观形势有密切关系，也和未来房地产市场发展有密切关系，所以我看了半天，我说我不懂，就是因为我们实在不清楚到9月份，第三季度会议的时候又有一个什么说法。如果每个季度都变一次的话，房地产就完了。因为房地产从买地到投资再到完成，可能要三年、五年，它不能每个季度都这么变，如果每个季度都变一次，你就实在不知道它在想什么。
最近一次国务院会议上提出的是“加强市政地下管网建设和改造”，刚才朱会长讲话里特别强调了，有些城市地下设施很差。“加强污水和生活垃圾处理及再生利用，加强地铁、轻轨等大容量公共交通”。最近我们看到国务院有4万亿的投资问题，基础设施才2100亿，但是关于生态建设有1.7万亿，这两个加起来就将近2万亿了，如果再加上其它的，就是新的4万亿又出来了，所以大家有一些争论，就是有没有4万。我们更多的看到的是地方政府缺钱，也看到了中央政府开始给地方钱。最近报道的是李克强总理刚刚从上海（楼盘）考察回来，曾经跟杨市长有一个讲话，说你是要改革，还是要政策，杨市长说要改革。但是这两天说农行给了上海2500亿，这要的不是改革，要的还是政策。所以我们没搞懂，这个4万亿会有吗？至少我们知道有一个新的数字，2013年到2017年，有1000万套的棚改，这是李克强在几次讲话中特别强调的。北京（楼盘）有一个比较大的试点，是在门头沟区，其中大概有3万多户、10万多人的棚户区改造。在一个月里头，张德江副总理去了一次，李克强总理去了一次，它就是北京的一个试点，大概7平方公里。门头沟是过去北京煤矿的主要产区之一，煤矿都停了，这些人都没事干了，棚户区要进行改造了。中央政府最近提出来，为1000万套棚户区改造要提供2400亿，另外开发行要提供约8000亿，解决一半的投入资金。国开行正式发布的信息是，每年不少于在棚改上投入1000亿，5年加起来要超过8000亿，另外地方政府要配套。另外加上前面已知的城市基础设施和环保、棚改等等，地方政府需要投资就有12000亿了。地方政府这12000亿拿什么还？还的办法就只有卖新增土地，所以我们没有看到这一届土地价格拼命上涨的过程中，政府提出要限制土地的价。昨天公布的54个城市的土地价格，3000多块钱一平米，和去年同期相比，增长了48%，和上季度相比增长26。这54个城市价格上涨是非常典型的，今年北京要拍卖几块地，比如说亦庄土地，去年3月份1万块钱的挂牌价流拍了，去年降下来，变成7000块钱、8000块钱开拍，结果拍到了1.2万，随后拍到了1.6万，今天我们估计，亦庄的地价有可能会超过2万元。一年之内就从一万块钱的流拍到今天可能会超过2万元，翻了100%。政府靠什么还钱？我们专门到总理去访问过的棚户区改造区了解情况，按照原来的计算，7平方公里的地，3.5平方公里用于400多万平方米的回迁，还要拍卖3.5平方公里的土地，算一算还缺几十个亿，除了政府的补贴之外，还要新拿出一部分地拍卖，这样才能解决这个十万多人的棚户区改造问题，这是新增的一部分。我说的这3.5是什么呢？就是7平方公里里倒腾出来的这3.5平方公里，原有的建设用地，也得全部拍卖了。这几个因素加起来就说明，他不可能把这个地价压得再低，再低一点就没法还钱了，所以必须保持适度的收益，才能完成棚户区改造的任务，还要拿出新增的收益中其它的一部分才能解决。大家也看到最近房地产提供的税收，在整个地方财政税收中占的比重非常大，增幅非常大。今年我们至少可以看到的是，房地产市场不管怎么调控，没有对价格因素为主导进行调控。价格是什么？价格实际上是市场信号，解决供求关系的一个调整因素，但如果把价格人为地控制起来，就一定在供求关系上会出现问题。拍卖是什么？拍卖就是合情、合理、合法的去哄抬物价，把物价抬得越高越好，当然也有法院利用拍卖或政府利用拍卖倒腾国有资产或倒腾私有资产的现象。但至少土地拍卖上肯定是标明了要哄抬物价的，而这种哄抬物价是为了偿还大家所担心的地方财务的账。
我不知道大家有没有听说过啤酒指数，最新的啤酒指数是指农村啤酒量决定农民工回乡成功，也就是说失业。最近我们发现农村的啤酒指数在不断攀升，意味着大量的农民工回到农村去喝啤酒，而不是在城市消费啤酒了。上半年我们所提出的就业情况好转，新增就业人口增加都意味着是一种企业向上不断扩张的过程。但啤酒指数告诉我们的是，下半年也许会出现的是原有的一部分就业被替代，农民工回乡的开始增加，这是一个非常危险的信号。我们也更可以看到另外一个指数，在土地价格上涨的背后，是因为在今年总的用地供应量的增加过程中，我们工业用地占的比重非常大，我们和其它城市对比一下可以看到，纽约、香港、伦敦、新加坡等等，在城市发展过程中，工业所占的用地数量是非常少的，但在国内，相当一部分工业重镇的工业用地，已经达到了用地总量的40%到50%，平均下来是占26%以上。换句话说，所有的土地，住宅用地的升值过程中，相当一部分是弥补和补贴了工业用地的超量。所以我们工业化率和城市化率几乎接近，而实际上应该城市化率远远大于工业化率的值，这样才能保证为工业提供更多的第三产业的服务，而现在我们不是。
面临的问题是什么？也就是说刚才朱中一会长说的，是不是长效机制。刚才陈淮谈到，在短期我们不缺钱，但长期我们可能缺钱。长效机制里可能涉及的问题是什么？第一个是制度问题，这是在李克强总理6条讲话中的第二条，讲到的是土地制度问题。我不知道他的土地制度是土地财政问题，还是指土地要进行私有化，土地改革要归农民。一旦这个土地制度问题从根本上得到解决的话，我想没有18亿亩红线了，如果土地完全私有化了，对房地产来说是一个重大的政策变化问题。第二个是市场开放，我们已经看到这一届政府对市场进行了一些开放，比如说金融问题、利率问题、微小企业的问题等等，已经有很多动作了，但是开放到什么程度，我们也不知道。其中，如果土地市场更加开放、自由，也许对房地产市场会有影响，另外一个就是大家在讨论中或在媒体上讨论最热闹的房产税问题。还有一个是保障制度，到底保障什么，保障制度已经在调查中出现了大量的问题，有几十个亿的冒领，这对现有的市场会产生一定的影响和反映，是什么我们不知道，所以我们一直在说，我们要看这一届政府最后表态，或者说三中全会给出一个更加明确的意见，朱会长刚才说，三个月以后我们大概能知道长效机制会怎么样，至少我们现在知道，我参加了几次讨论，原有的稿子都被推翻了。推翻以后，会剩下什么？最后留下什么东西，哪些能用，哪些不能用，或者会上提出的意见，哪些他们吸收了、选用了，我们不知道，因此我们一直强调说，没有给出一个特别明确的看法。2003年的时候，我曾经参加了当时的18号文件的讨论，讨论完了以后，汪洋副秘书长明确给我们一个信号，会如何如何。但现在讨论完了以后都说，你们讨论的意见很好，回去我们再研究研究，甚至连个倾向性的东西都没有，所以我们永远也不知道他们在想什么，除非他们正式公布了这样一些结果。
即使这样一种情况，对今年会怎么样？我们认为今年总体是平稳的，投资不会有大上，可能会略有小下，因为土地供应的总量在下个月可能转正，但更多的投资会在明年上半年出现，所以我们的新开工并没有高速的增长，所以投资基本上是平稳的，价格肯定是稳中有升的，尽管这几个月的价格指数仍然是超高的增长，比如说房租每个月都在持续的环比增长和同比高增长，这个增长的趋势对房价也会有影响。从100个城市，或者说50个重点城市的房价已经得出来的结论看，增长幅度是暴涨的，但我们认为全年可能是平稳的，就是有增长，但不是大上大下，这是我们对不完全能弄清楚我们的中央政府，或者说这一届新政府在房地产政策上会采取什么样的一个特殊做法的情况下所得出的结论。