中国建设报特约评论员 兰德咨询（中国）有限公司总裁 宋延庆
前几日做了一个梦，梦境是：2013年或2014年的9月23日，股市飘绿，商业地产上市公司的股票全部跌停；商场门口堵着一群挤兑会员卡的人，自己被困在里面出不来……
与养老地产类似，这一轮“商业地产热”也是起始于2011年———时点恰恰与“限购”政策开始实施的时间相一致--这并不是巧合，而是因为调控。因为调控，迫使开发商不得不转型，而且不约而同地转向不限购的商业地产。如果事情从开始就有“不得不”的出发点，往往不会有好的结局，比如大龄青年婚嫁，比如商业地产开发。
令人忧虑的是，随着越来越多的企业加入到商业地产投资开发热潮中，商业地产市场已呈现出比较严重的泡沫。主要表现在三个方面：一是开发销售环节，一方面库存高，另一方面潜在供应量巨大；二是招商环节，招商难，空置率高；三是经营环节，商户经营难，开发商回报率低。
即使不考虑今后巨大的潜在供应量，现有商业物业也已呈现出招商难、经营难、收益低的窘境。2012年上半年，经营业绩较好的恒隆地产在内地的物业租赁总资产是668.14亿港元，去掉成本和税金，每年有20亿元左右的净利润，年收益率是3%。众所周知，恒隆地产是老牌商业地产商，也是租金回报率最高的企业之一。恒隆地产尚且如此，新涉足商业地产的众多开发商恐怕持平都难。
令人更加忧虑的是，低收益、高空置的严重现实并没有影响商业地产投资热潮。如果当前态势持续下去，可以预见，今后几年库存量和空置率还会进一步上升，竞争白热化或难以避免。按万达集团董事长王健林的说法，2013年开始将迎来商业地产集中上市、开业潮，“商业地产的一拥而上很可能会演变成一哄而下”。
不过，危机往往蕴含着商机。令人欣喜的是，部分专业地产商也开始进行战略转型和升级了。2012年中，SOHO中国宣布由散售模式转为持有经营。据年报显示，2012年SOHO中国的营业额约人民币153.05亿元，而“投资物业的评估增值”是96.05亿元，实现核心纯利（不含投资物业的评估增值）约是33.35亿元。相信，通过持有物业而希望获得评估增值的香港上市内地房企为数不少，今后还将有地产商赴香港上市，其中不乏将商业地产单独上市的企业，比如绿地。
看中商业地产物业评估增值对净利润的贡献，“坐享”物业升值，并让股东们“买单”，或许正是上市房企投资商业地产的原动力。
但更具前瞻性战略眼光的企业却并不满足于此。2013年2月底，龙湖地产推出了“金苹果计划”。细读“金苹果计划”，其战略意图是打造跨越地产、商业、物业的全新平台，使商业成为公司的新利润增长极，其核心要义是“资产管理”。如果“金苹果计划”能顺利推行，其实就解决了困扰地产企业、业主的头号问题：受托租售，共同受益；也可极大地促进“商业资产包”的销售。
如果站在整个行业高度思考，无论是SOHO中国，还是龙湖地产，他们的商业地产转型与升级，其实不仅是企业问题，更是行业问题。他们的探索和努力，值得我们给予掌声鼓励。
笔者绝无唱衰商业地产的目的和能力。常识告诉自己，任何低估开发商的判断力，或高估自己能力的服务商，都是不成熟的。比较令人欣喜的是，万科、保利、恒大、中海等品牌企业在商业地产投资上依然很谨慎，即使有少量投资，也主要是社区商业和优质写字楼。这或许能对那些热衷于商业地产的第二、第三梯队房企有所启示。