近期，多地收紧公积金政策引发楼市调控加码猜想。 而分析人士称全国两会前后将有望成为楼市政策的分水岭。
【中国经营网综合报道】近期，东莞、金华等多地收紧公积金政策下调住房公积金贷款额度，此举引发楼市调控加码猜想。 而分析人士称全国两会前后将有望成为楼市政策的分水岭。
多地收紧公积金政策
据第一财经日报消息，自1月份以来，昆山、东莞、金华等城市先后出台了下调住房公积金贷款额度的通知，这与去年下半年30多个地市纷纷松绑公积金政策形成反差。部分城市住房公积金贷款政策频频收紧，而这也引发市场对楼市调控加码的种种猜测。
部分地市以不同形式收紧住房公积金政策，这种情况与去年下半年出现的镇江、武汉、昆明、江门、大连等30多个地市纷纷出台公积金松绑新政形成鲜明对比，当时，很多地方公积金发放额度激增，刺激楼市刚需加快入市。
2月18日，昆山市住房公积金管理中心官方网站发布通知，自2013年2月25日起，昆山市部分住房公积金业务政策将调整，其中职工在申请住房公积金贷款时，原规定借款职工在申请之月前必须连续按期足额缴存公积金六个月以上，调整为“申请贷款前必须连续按期足额缴存12个月以上”。缴存时间由半年被延长至一年，昆山住房公积金贷款的门槛较此前明显提高。
而东莞、金华等地市的住房公积金政策亦有所收紧。根据东莞市住房公积金管理中心官方网站，东莞市近日出台了《关于调整我市住房公积金贷款部分政策的通知》(下称《通知》)。该《通知》规定，自2013年2月8日起，该市申请住房公积金贷款最高限额不得高于申请人住房公积金账户余额的8倍。这意味着东莞市住房公积金贷款额度进一步收紧，此前东莞住房公积金贷款个人最高可贷46万元，夫妻双职工最高可贷66万元。
该《通知》还规定，购买首套住房的，不高于房屋总价的70%。这意味着此前首次购买90平方米以下自住房可享受两成低首付等购房优惠政策被取消，首套房公积金贷款最低首付提升至三成。东莞此次政策调整还规定，“双拼房”认定为二套房，“多拼房”和个人住房贷款逾期累计满10次的将不予贷款。
近期，多地收紧公积金政策引发楼市调控加码猜想。 而分析人士称全国两会前后将有望成为楼市政策的分水岭。
东莞市住房公积金调整《通知》称，此次新政调整是根据2012年12月中央经济工作会议的精神，“继续坚持房地产调控政策不动摇”。
来自金华市住房公积金管理中心官方网站消息亦显示，自2月4日起，金华市区住房公积金最高贷款限额标准下调10万元，即从原来的最高可贷30万元降至20万元。金华市住房公积金管理中心主任盛方洪向媒体表示，此次住房公积金政策调整的主要原因，是因为随着市区楼市成交迎来一波波热潮，特别是2012年年底两个月的成交量持续放大，导致公积金贷款申请量过大、供不应求，不得不进行调整。
此外，成都近日传出了公积金停贷的消息。尽管官方否认此事，但当地媒体援引四川省住房公积金管理中心负责人的表态称，成都住房公积金确实正在酝酿调整。
两会或成楼市政策分水岭
但目前尚无法证实部分地市收紧公积金贷款政策与房地产调控有关，而更多业内人士预测，随着全国两会的到来，房地产市场调控政策升级将迎来时间窗口。
据《国际金融报》报道，关于房价是否合理，有许多不同角度的衡量标准，其中房价收入比是最重要的衡量指标。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。2月18日从上海易居房地产研究院获得的最新研究报告显示：“2012年房价收入比连续第三年回落，调控效果进一步显现。”
报告显示，从2002-2012年的情况来看，我国的房价收入比在6-8的区间波动，其中最低的2003年为6.6，最高的2009年为8.1，2011年回落至7.5，2012年又回落至7.3，调控效果持续显现。
报告称，虽然中央一再重申房地产调控政策的不放松，但2012年商品住宅均价涨幅仍高达8%，根据市场走势，预计2013年全国新建商品住宅成交价格同比增幅会有所扩大(预计10%左右)，根据近几年的数据对人均住房建筑面积增幅(预计0.3%)以及城镇人均可支配收入增幅(预计13%)大致估算，则2013年全国房价收入比将与2013年基本持平，依然高于2008年水平。
近期，多地收紧公积金政策引发楼市调控加码猜想。 而分析人士称全国两会前后将有望成为楼市政策的分水岭。
多位业内人士分析认为，节后楼市涨价的趋势将成定局。事实上，华远地产董事长任志强早在去年就抛出过“2013年3月房价必涨”的言论。他认为，2012年土地一直呈现负增长状态，将导致供求关系紧张，最终的结果是今年3月房价上涨。任志强的言论引起一片讨伐之声。《人民日报》以及一些地产调研机构均对“暴涨论”进行了驳斥。
值得关注的是，即便住房公积金政策收紧无关楼市调控加码，但连续几个月的楼市成交反弹，已经导致购房者恐慌情绪再次蔓延。
据证券日报消息，自2012年年底楼市出现翘尾行情以来，量价齐涨的市场走势就一直在持续。2013年1月，一线房企销售额同比大幅增长，保利、世茂房地产、龙湖以及恒大地产等一线房企同比增长幅度都超过200%。而据链家地产[微博]市场研究部的上述统计数据显示，20家发布1月销售业绩的标杆房企中，一半以上房企销售额出现环比上涨。
对此，链家地产市场研究部张旭表示，标杆房企的销售业绩看好，一方面是由于2012年末市场的延续，从成交量来看，虽然没有达到2012年6月的成交量高峰，但是与相对火热的年末相比，依然出现了明显环比上涨。另外，由于2012年初市场低迷，再加上春节假期提前至1月，导致同比出现明显增长。
除此之外，据中国指数研究院[微博]数据显示，2013年春节期间(2月9日至2月15日)，从成交面积来看，重点监测的27个城市楼市成交面积较去年春节同期(2012年1月22日至1月28日)相比，其中同比上涨的城市达21个。
其中，14个城市成交面积涨幅超过一倍，贵阳同比涨幅最大，达到2675%。此外，在重点监测的北京、天津、上海、杭州、武汉、南京、广州、深圳、成都、重庆等10大城市中，同比涨幅最大的为成都，成交面积较去年同期上涨227.78%。
据每日经济新闻消息，北京楼市2012年年底的 “翘尾”行情延续到2013年。今年开年，北京楼市就呈现出开门红，成交异常活跃。
链家地产提供的数据显示，1月，北京商品住宅(含保障房)成交量为1.23万套，纯商品住宅成交1.09万套，与去年同期相比大幅上涨5.9倍。1月新建商品住宅成交均价为23281元/平方米，环比上涨9.4%。此外，根据亚豪机构的数据，2月1~2月16日，北京市商品住宅共成交2265套，成交面积为25.73万平方米，成交均价为21941元/平方米。
近期，多地收紧公积金政策引发楼市调控加码猜想。 而分析人士称全国两会前后将有望成为楼市政策的分水岭。
值得注意的是，进入2月，北京楼市的成交形势比较乐观。根据亚豪机构统计，今年2月上半月，北京商品住宅成交2115套，成交面积24.48万平方米，成交均价21995元/平方米。成交面积较去年同期的16.3万平方米大幅上涨50%，成交套数同比上涨15%，成交均价也实现了13%的上涨幅度。
伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2013年2~3月期间，北京将有36个项目计划开盘，如果上述楼盘均按照计划推盘，3月新增住房供应套数将超过14000套，可能为近4年同期供应量最高值。
截至2月15日，2013年北京仅有12个项目获得预售许可证，共计供应新房4038套。其中，新增供应主要集中在1月份，2月份以来仅有两个楼盘获得销售证，共计仅130套。
但值得注意的是，3月份北京即将迎来一次大的供应潮。伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2013年2~3月期间，北京有36个项目计划开盘，如果上述楼盘均按照计划推盘，3月新增住房供应套数将超过14000套，可能成为近4年同期供应量最高值。
某行业人士指出，影响2013年房地产市场走向最大的因素在于调控政策。当前楼市虽有所回暖，但仍风声鹤唳，一旦决策层进一步出台更加严厉的调整政策，如强化“限购令”，提高多套购房标准，以及出台差别化的税收政策等，都将对购房者信心形成打击，从而制约楼市销量。在当前限购的大背景下，购房者仍以刚需及改善型客群为主，如果开发商过度上调房价，超越这部分客群的购买力，楼市或再度陷入观望。
对于楼市是否会出现任志强所言的“暴涨”，多位业内人士表示，两会将成为重要的风向标。
房产税是否扩容存争议
据经济参考报消息，房产税在中国“破冰”整两年，但对于房产税是否扩容的争论也一直不绝于耳。
数据显示，去年12月份70个大中城市中有54个城市新建商品住宅环比上涨。自去年年底楼市回暖以来，市场对包括房产税在内的调控“后手”预期再度增强。据不完全统计，仅去年以来传出“纳入试点范围”的就有湖南、湖北、广东等地的多个城市。不过，国税总局相关负责人1月中旬表示：“目前一下子拿出一个房产税扩大试点的方案并不现实”。
近期，多地收紧公积金政策引发楼市调控加码猜想。 而分析人士称全国两会前后将有望成为楼市政策的分水岭。
近期不断曝出的“房叔”、“房妹”事件，揭示出一些住房“大户”的冰山一角。据了解，不少地方的个人住房信息统计及联网工作仍存空白。难以想象：有人合法购买的第二套房就被征房产税，而拥有十几套、几十套房的“房叔”“房妹”却“免税持有”？
如何完善评估技术？试点期间，房产税按住房交易价格为税基计算缴纳，这更多是一种权宜之计。但随着时间的推移，房价变动在所难免，依“旧价”缴“新税”会越来越不合理。房产税计税从“交易价”转向“现价”势在必行，住宅现价评估技术体系还有待建立。
如何进一步统一认识？中国政法大学财税法研究中心主任施正文等专家认为，与1986年国务院颁布的房产税暂行条例不同，目前房产税试点征税范围和计税依据都有明显变化。而按照税收法治原则，税收根本要素变更必须由法律来规定，不能仅停留在地方发文阶段。
业内人士认为，现阶段关于房产税的立法还没有全部完成，应该在基础性环节完成后再扩大试点范围。
业内人士认为，应综合考量、征减结合，逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制。
房产税对遏制炒房投机、引导理性消费起到了一定作用，但远非一些人所预期的高房价“杀手锏”。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌则指出，现阶段试点的房产税方案，对楼市调控所起的作用并不大。
如何减少征税操作阻力？试点城市税务部门负责人表示，房产税是直接面向自然人纳税人征收，要做大量的入户调查、公告通知、实地催缴等工作。
国务院总理温家宝前不久表示，从中长期看，有两项重大的税制改革要认真研究。其中一项，就是改革房地产税收制度，“逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制，促进房地产市场持续健康发展”。
中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军认为，房产税改革是一个社会财富重新分配的问题，其打破利益分配格局的难度远远大于技术层面的难度。
近期，多地收紧公积金政策引发楼市调控加码猜想。 而分析人士称全国两会前后将有望成为楼市政策的分水岭。
上海财经大学教授、中国税务学会理事胡怡建说，房产税改革应放在税制改革和收入分配改革等大框架下进行，要有合理的制度设计，而不应仅仅是增加一个新的税种。
“不算土地出让金，现在房地产开发和交易环节名目繁多的税费超过房价的20%，且相当一部分最后都由购房者承担。在房产税‘扩容’同时，需对房地产税收体系进行梳理，征减结合、以征促减，避免增加社会负担。”胡怡建说。
其次，应加快健全房屋估价技术，并构建全国住房信息网络。
中国社会学会副会长、上海社科院研究员卢汉龙说，“三公”消费过多、纳税人权利与义务不对等等因素，导致社会上对纳税存在抵触情绪。只有增加财政的透明度，使税收用在百姓看得见的地方，才能从根本上减少房产税改革的“扩容”阻力。
上市房企加速布局中小城市
据新华社2月16日报道，近期众多地产商开始加速布局中小城市，进军三四线城市似乎成了流行风。2月1日，东湖高新发布公告称，其全资公司鄂州东湖高新投资有限公司近日以2.12亿元的价格成功竞得湖北鄂州3宗商服用地，总面积近30万平方米。梳理近140家涉及房地产开发经营的上市公司公告发现，1月份以来，不少上市房企均加大在三四线城市的布局力度，一些上市房企甚至在县一级土地竞拍上有所斩获。如1月9日，保利地产[微博]公布近期通过拍卖和招标等方式获得的20余宗土地，其中就包括分别以1.3亿元和近2.5亿元的代价获得嘉善县和从化市各3宗住宅用地。
华夏幸福是今年以来动作最为频繁的一家，这家公司1月份先后竞得河北香河县、怀来县等县多宗土地。华夏幸福在公告中表示，以上土地的竞得可进一步提升公司未来的经营业绩，保障房地产开发业务实现可持续发展。
山东省一家长期从事三四线城市房地产开发的企业负责人称，与一二线城市竞争激烈的房地产市场相比，三四线城市竞争较为缓和，也可以较为有利的价格获得位置较佳、升值空间很大的土地。“房地产上市公司有更雄厚的资金和建设实力，早一点进入三四线城市有利于提升公司的业绩。”这位负责人说。
山东社会科学院经济研究所所长张卫国说：“限购和限贷等宏观调控政策持续发力的作用下，一些房地产企业认为三四线城市将更有作为。”
专家认为，城镇化概念不能与三四线城市楼市发展画等号，这些城市的房价也难以因此出现大涨，房地产企业今后健康发展，仍需“精耕细作”，开发符合市场需求的产品。