随着2013年楼市迎来“开门红”，房企融资潮、拿地潮也接踵而来。大型房企新年集体亢进，预示着调控危机已经来临。
【中国经营网综合报道】随着2013年楼市迎来“开门红”，房企融资潮、拿地潮也接踵而来。大型房企新年集体亢进，预示着房地产调控的真正危机已经来临，预示着房地产调控又一次走到了十字路口。
楼市
彻底回暖
据中新网报道，18日，国家统计局发布了去年12月份全国70个大中城市的房价统计数据。其中，54个城市新房房价环比上涨，再创去年新高。自去年6月以来，70个大中城市平均房价已连续7个月环比回升。业内普遍认为，房价企稳回升的势头已经确立。
此外，中指院在21日发布的上周(2013.1.14—1.20)成交数据也显示，在其所监测的40个重点城市中，有39个城市的房地产成交量同比上涨，部分城市的涨幅甚至超过100%。借着去年暖风，2013年楼市迎来“开门红”。
业内人士表示，统计局的数据说明了市场在成交量和房价变动方面的反转，表现出全国的房地产市场已经彻底回暖；在去年稳增长决策和降准降息等因素刺激下，房价再下降的空间已经不大。
房企
资金面趋松
据广州日报报道，房企融资渠道多样化导致房地产市场资金面出现趋松的走势。某银行主管房地产开发贷业务的相关负责人陈先生表示，虽然开发贷依然偏紧，但整个房地产的资金面比去年下半年整体好一些。各家银行都会优先在年初把贷款放出去，“大量信贷资金流向市场，市场上的货币资金量得到了较好的补充。”
陈先生还表示银行放贷虽然不能直接放给房地产商，但可以通过小的环节流入楼市，比如经营性物业贷款、按揭贷款、个人消费贷款等，“就算是大动脉紧了，但小动脉的资金不断。”而让楼市资金面趋松的另一个原因是目前国家大型的投资、基建项目一般是在一季度就投向社会，这也导致一季度社会上的资金量比上年四季度大很多。
与开发贷依然趋紧不同，监管部门已悄然放开对于房地产信托的限制，信托融资重新成为房地产“找钱”的一条重要途径。
一位大型信托公司华南地区负责人坦言，现在“只要符合条件的地产项目都可以做”，只不过为了防范风险，公司操作层面上的“条件比以前更严了”。
据统计1月份，房地产信托募集规模和数量双降，但所有类型的信托产品中，房地产信托仍占较高比例。在收益率上，近期发行的房地产信托收益率已跌破10%，此前曾高达12%以上，目前通过地产信托融资的成本已下滑。
融资疯狂
2013年年初，房企融资动作频频。截至22日，已有15家房企发布发债计划，其中12家房企公布发债目标，合计融资52.5亿美元。龙湖地产等3家房企也发布了债券发行计划，但尚未公布具体融资额。
此外，IPO配股转股等期待从股市“掘金”的动作也在年初频频出现。恒大地产配股募集资金约43.5亿港元，融创中国配股募集资金约20亿港元，金轮天地首次IPO上市，募集资金约6.95亿港元。万科B股转H股也已进入实际操作，绿地集团酒店和海外业务也预计在上半年赴港借壳上市。
国家统计局日前发布数据显示，去年房企到位资金已出现增长迹象。2012年，房地产开发企业本年到位资金96538亿元，比上年增长12.7%。
链家地产[微博]市场研究部张旭认为，房企年初密集融资主要还是受业绩因素影响，2012年除个别房企外，房企销售几乎都超过了目标。在这个业绩背景下推出融资计划，容易得到投资者认可。
从发行债券的15家房企融资目的来看，有11家明确提到偿还债务，只有3家提到土地收购。但从去年下半年以来的土地市场看，今年房企仍会有继续拿地扩张的资金需求。
调高目标
据南方都市报报道，去年房地产全行业销售业绩飘红，让房企集体亢奋。截至目前，多家房企公布了2013年的销售目标，在去年销售目标的基础上，上调均幅达25%，最高达50%。
据中原地产市场研究部统计，公布销售业绩的24家大型上市房企中，合计完成2012年销售业绩高达9548.15亿元，同比2011年涨幅高达27.3%。如果2013年的销售总额上调25%，将达到近1.2万亿元。
房企领跑者中，恒大集团将2013年合约销售目标调整为1000亿元，较2012年全年800亿元的销售目标上升25%。恒大地产2012年销售金额为923.2亿元，目标完成率115.4%。绿地集团2012年房地产销售业绩1078亿元，据绿地集团董事长、总裁张玉良透露，将加码房地产主业，销售目标计划增长30%以上。
随着2013年楼市迎来“开门红”，房企融资潮、拿地潮也接踵而来。大型房企新年集体亢进，预示着调控危机已经来临。
富力地产管理层预测今年销售额有望达到380亿元至450亿元，较2012年全年320亿元的销售目标上调了18.75%-40%.2012年，富力地产实现全年合约销售约342亿元，目标完成率106.9%。关于有关发展规划，富力地产副总裁朱荣斌告诉南都记者，“富力拿值得拿的地块”，并关注活力亮点区域。
融创中国今年的销售目标定位为450亿元，较去年的300亿元上调50%.2012年，融创中国实现合 约 销 售3 5 6亿 元 ，目 标 完 成 率118 .7%。世茂股份董秘罗瑞华近日在媒体见面会上称2013年销售目标将调升至100亿元，较去年的80亿元增长25%。
另外，初步统计显示，华润置地、中建国际、招商地产[微博]、五矿建设、世茂股份、远洋地产、阳光城等房企均上调了销售目标，较去年上调幅度最低的是10%。
不过行业巨头万科、保利前均表现低调，暂未公布今年的销售目标。万科总裁郁亮日前回应此事表示，“没有订年销售计划”，因为政策有新的变化，竞争有新的格局，“万科每个月会开运营会议来讨论每个月工作要求，根据进度逐季逐月调整，要求不同城市有不同表现。”
上调业绩目标的背景，是全行业齐齐完成任务。其中保利、中海、绿城、世茂、招商、越秀等11家标杆房企更是在去年10月份就已完成全年销售目标，为提升今年销售任务打足底气。
在日前召开的国土资源工作会议上，国土部提出要加快供地，抑制2013年房价快速上涨，对于供地落实率低的城市进行专项督察，并进行处罚。
调控
供地加速
据21世纪经济报道“相比往年的1月份，今年1月份不管是推地的速度、数量以及优质地块的占比情况，都有很大的提升”，北京中原地产市场研究部总监张大伟介绍，每年的上半年，尤其一季度，常是地方政府供地的低谷，但是在楼市调控格局下，传统的供地格局发生了变化。
兰德咨询总裁宋延庆称，北京加大供地力度，一方面是为了弥补去年供地不足对未来供应的“亏欠”；另一方面，也是看好年初的土地市场，在2012年业绩向好，开发商资金链缓解后，补仓的意愿也较为强烈。
除此之外，北京加大供地力度或与国土部把“专项督察低供地率的省市”列为2013年重点开展的工作之一息息相关。
记者自国土部获悉，有关专项督办工作的具体办法和罚则正在紧张制定当中，专项督办的省、区、城市的名单尚未最终确定。
北京2012年未完成年度供地计划，成为继2011年后连续第二年完不成供地计划。
亚太商业不动产学院院长朱淩波在亚太商业不动产学院、莱安地产集团有限公司共同主办的“2012第三届中国商业不动产思想盛典”上表示，北京2013年供地压力很大，为了完成商业供地任务，多数采取商业住宅混住的方式供地，而这很影响商业，尤其持有商业发展。
张大伟介绍，在土地市场转好时，北京一推好地肯定会造成市场哄抢，并推升为“地王”，采取招标方式，可以最大限度的稳定地价。8宗经营性地块的溢价率均不高，均未触碰国土部的溢价率红线。
“政府还有手段”
据京华时报[微博]报道，1月22日，在人代会丰台团分组审议时，北京市委常委、副市长陈刚表示：“不要被开发商“忽悠”了，对于地产调控，政府还有手段。”
陈刚在会上表示：“房子还是这些房子，供需还是平衡的，为什么有人就着急一定要去买房子？还是预期变了。老百姓不要被开发商制造的气氛改变预期。”陈刚称，目前这个阶段，政府将维持现有的调控政策不变，但他也认为政府还有加大工作力度的空间。
对于具体的房地产调控手段，陈刚称：“对于房价上涨特别快的项目、租金上涨特别快的区域，可不可以取消它的税收减免等优惠政策？政府还是有手段的。目前北京市住建委正在研究。”
对于土地市场，陈刚则透露，北京将在今年出台更加严格的绿色建筑标准。“在未来土地招拍挂过程中，把绿色标准放进去，并进行打分，企业不是给钱多就能拿地。”陈刚表示，建筑节能在前端控制，要比房子建完后去改造更有效。
房产税或年内出台
值得注意的是，去年房企销售业绩喜人，土地市场的价格很可能迎来上涨，从而带动房价上涨。
中原集团研究中心监测的13个重点城市数据显示，1月前17日经营性用地成交量已占2012年1月的91%。上周，土地市场热潮涌动，多个主要城市出现地块集中成交。苏州出让28宗地块，其中4宗地块溢价率超过100%；佛山出让10宗地块，其中1宗由保利以8 .74亿元竞得；武汉出让5宗地块，其中1宗由万科以10 .55亿元竞得；南京和上海亦分别出让4宗及3宗地块。
住宅市场新年开局表现淡季不淡。不少机构预测今年的楼市将“稳中微涨”，但今年不太可能再出台更为严厉的新调控政策。中央多次强调坚持调控方向不动摇，国土部上周表示，谨防流动性宽松对房地产市场调控力度的削弱。
但地方层面，多个城市加入了政策微调的行列，微调手段包括公积金贷款限额上调、二手房交易个税调整等。中原地产市场研究部介绍，青岛将于2月1日起上调公积金贷款最高限额，其中购买商品房最高可贷额度由40万元上调至60万元，购买二手房最高可贷额度由25万元上调至35万元。沈阳调整了144平方米以下二手房交易的个税缴纳方式，由原先按差额的20%缴纳调整为按交易额的1%或差额的20%缴纳，两者就低不就高。辽宁营口市住建委明确2013年目标为，“房地产投资和商品房销售额均增长15%以上”。
“去年全国很多地方在限购政策的执行上有所放松。今年上半年肯定要继续调控，但力度不会超过2011和2012年。”中国房产信息集团研究总监林波表示，今年房产税的出台可能性很大。据其介绍，北京、深圳等一线城市正在调整税基评估政策，税收标准从依据签约合同上的金额改为政府评估价。后者价格通常更高，所以购房者会承担更多的税。(编辑 谢振轩)